来自多元经营的探索——中铁二局资产运营管理公司改革发展综述

点击量:1017   2020-07-14   【 】   【 打印 】   【 关闭

2002年以来,中铁二局投融资业务从高速公路起步,勇于挑战,打破乙方思维,锐意进取,现已成功运作基础建设、房地产、金融、酒店、商业物业投资,探索出了一条多元化发展之路。

抢抓机遇 多元业务快速崛起

改革开放以来,为改变中铁二局依靠传统施工行业进行招标揽活、产业结果相对单一的局面,2003年,中铁二局投资发展部应运而生;同年8月,更名为投资公司,多元化投资正式踏上征战历程。

2005年,中铁二局投融资以总承包和代建方式实施南宁大桥、北京美邦亚联、北京赛洛城、呼和浩特东达广场以及南京汽车港等项目。2006年以BOT模式建设绵遂高速公路遂宁段。2007年投资建设榆神高速公路。这些基础设施项目为中铁二局孵化了大量的施工项目,带动企业营业额超200亿元。

与此同时,中铁二局看准房地产项目即将成为利益高峰之争的契机,抓住总公司发展房地产上游投资的机遇,房地产开发迎来了高速发展期。

2003年开始,开发了汇龙湾广场(易初莲花购物中心)、贵阳市飞山街祥源大厦、西安韦曲科技产业园和都江堰市青城旅游项目。

2004年,开发了东山国际新城项目。

2005年,开发了自贡沿滩新城,整理龙泉驿区芦溪河沿岸4197亩土地,对太原市361.7亩土地进行一级开发,开发仙源故乡百草园项目,收购烂尾楼成都上河新城和华帝大厦。

2006年,成立成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司,负责成都大邑花水湾项目,与四川鸿源星集团合作开发达州翠屏山项目。

2007年,负责郫县红光项目土地整理;成立中铁瑞城温江金马湖项目公司,负责温江金马湖项目开发。

2006年,随着投融资业务的快速发展,集团公司为推进发展战略的实施,又成立了城市产业部,代表集团公司对房地产及相关产业进行管理和规划,并将由投资部监管的8个房地产项目移交给城市产业部。至此,集团公司依托企业发展战略,在投融资业务上形成了更清晰的链条:以投资公司负责的基础设施、不良资产、新产业板块;以城市产业部负责的城市运营、房地产板块;以项目建设管理公司负责的基础设施代建、施工总承包板块。集团公司多元化投资之路走上了有序发展的道路。

房地产项目移交之后,集团公司及时调整投资规模,投资公司开始拓展新的方向,在酒店投资方面取得新的突破。

2007年,中铁二局制定第二阶段发展战略,把酒店投资业务作为集团的六大业务板块之一,以此为标志,拉开了以资本运作为目的拓展酒店业板块作为集团公司新利润增长点的序幕。

2005年成功竞拍成都市当时最大的烂尾楼华帝大厦。

2007年,陆续收购成都全兴大厦公司及长春华侨饭店,确定了和国外投行美林银行的经营权上市合作目标。

2008年,正当经营权上市计划有条不紊进行的时候,全球金融危机爆发,资产购置的计划暂时搁浅了。奋勇的二局投资人并没有放弃前进的步伐,在分析经济发展将在短期内迎来快速恢复,旅游业的复苏也会为酒店经营带来大量机会后,投资公司经过脚踏实地的运营,酒店运营取得了较好的成绩,经国际知名第三方机构第一太平戴维斯评估,仅中铁实业、中铁瑞城及长春3个酒店板块价值达到了30亿元。

2009年,投资公司从集团公司接管大邑花水湾酒店及自贡檀木林酒店,经过整体改造后于2010年顺利开业。在酒店物业价值得到充分体现的同时,酒店高品质的服务也为二局树立了优良的外部形象。

不断超越,不断挑战,努力向着更高的目标前进。在其他多元化业务轰轰烈烈发展的同时,为解决集团公司投资额度大,资金紧张的局面,二局投

融资人敢为人先,在同期涉足了金融投资业务。2005年10月,与中国铁路工程总公司收购衡平信托投资公司72.39%股权,这是中铁总公司系统内第一个非银行金融平台,为集团公司和中铁总公司发展战略的实现带来了深远的影响。2007年10月,投资公司联合浙江嘉盛担保公司和四川三元实业公司等合作,以集团公司名义投资设立了成都中铁合众典当有限公司。

多元化业务的投资,完善了二局的产业结构,增强了二局的综合实力和抗风险能力,实现了二局第一阶段发展战略。为二局中游项目带来了大量的施工份额,也为二局持续、健康、稳定发展奠定了坚实的基础。

严控风险 投资业务稳步发展

随着国家改革进入深水区,国有企业在高速发展并创造了较好效益的同时,业务范围涉足过广、投资效率不高等问题也逐渐凸显。

中铁二局投资人开始调整投资规模和速度,对多元业务板块进行了退出、合并等系统优化,进入投融资持续健康发展的重要阶段。

2009年,转让富砚高速公路90%股权。

2012年,转让中铁名人置业公司60%股权和葫芦岛项目。

2014年,又把重庆垫忠、陕西榆神、四川绵遂及在建的陕西神佳米等高速公路BOT项目整体移交给中铁交投。

中铁二局顺利完成了基础设施投资板块的全部退出以及酒店板块的大部分退出工作。

2014年,为进一步规避和化解投资风险,集团公司、股份公司成立投资管理部,进行了投资风险排查和投资项目瘦体强身工作。开展了低效无效资产清理清查,通过股权转让、合作开发等方式,推动达州翠屏山、温江金马、自贡沿滩、天津海滨、云南丹军等长线项目解套;完成中铁蓉峰、中铁前海等20多个项目退出方案;制订了房地产业务管理办法及土地一级整理、房地产开发实施细则,明确房地产业务“集约化、标准化、精细化、全员、全过程、全覆盖”和“五大”集中管理原则;对已实施的产融合作项目提出控制合作风险思路。一系列的措施,不断的完善,只为了最大限度的规避、控制和化解上游项目运作中的风险,保证投资的安全性、项目的可控性,防范资金和政策风险,使二局投资的路走得更远更长。

主动整合 多元业务趋于优化

2015年,中共中央、国务院发布的《关于深化国有企业改革的指导意见》以及《关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见》,中铁二局立即把投资业务所属南京皮草城、花水湾酒店、檀木林酒店等剩余资产与原资产部房产、土地、老基地、老院落等进行整合,成立中铁二局资产运营管理公司。自此,二局多元业务迈入新的篇章,开始从扩大增量到优化存量进行重要转变。

资产运营管理公司成立后,围绕提升资产运行效率以及减轻减量等核心目标开展了大量工作。2018年创新花水湾、檀木林酒店“委托加租赁”管理模式,实现两个酒店的租金收益翻番。推进南京皮草项目政企合作,使皮草核心产业区,江苏省工业旅游示范点等落户项目,项目商业物业价值由原窗口价每平方米0.4万元提升至每平方米1.4万元以上;解决了阆中项目断道施工损失问题,获现金补偿499万元,其他补偿6426万元确认,阆中公司项目成功实现经营利润。

接收了集团公司全国范围6大区域的115处资产,使房经公司投资性房屋资产扩大到17省21市521处房产,成为综合性房屋经营及管理的公司;2018年,把物管公司吸收合并到房地产公司物管公司,解决了集团公司内部的同业竞争问题。2019年,接收了房地产公司管辖的巴登酒店、资源中心资产,实现了资源统一调配、效能提升。

当前,中铁二局的资产运营展现出了全新的风貌,调结构、盘活资产和促发展,让企业资产得到保值、增值,资产运营管理进入新的阶段。